El Arrendamiento en el Derecho Civil.

Contrato de arrendamiento:

El arrendamiento

Concepto:

Según el Código Civil venezolano “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla” (C.C. art.1.579). La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y, la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

Caracteres:

Artículo 2º—Carácter estratégico y de interés público. La presente Ley es de carácter estratégico, en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas que humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitución de la República y la ley.

Clasificación:

El arrendamiento es un contrato:

Ø  Bilateral.

Ø  Oneroso.

Ø  Consensual.

Ø  Que origina obligaciones principales.

Ø  De tracto sucesivo, y

Ø  Obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propie­dad u otro derecho real.

Inmuebles sujetos a la norma de la ley

Artículo 6º—Ámbito de aplicación. Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República. A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley

Inmuebles exentos de la regulación

Artículo 8º—Excepción del ámbito de aplicación. Quedan exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

2. Las fincas rurales.

3. Los fondos de comercio.

4. Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente.

5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.

La fijación de los cánones de arrendamiento

Artículo 42.—Cobro del canon de arrendamiento. El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon.

Artículo 77.—De la fijación del canon. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1 de la presente Ley, estará basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a través de resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Artículo 78.—Fórmula para la fijación del canon. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artículos precedentes, se debe aplicar la siguiente fórmula;

CA = (VI/12) x %RA

En donde:

1. CA = valor del canon de arrendamiento.

2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley.

3. % RA = el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley.

Condiciones de la relación arrendaticia

Artículo 60.—De las condiciones de habitabilidad. La vivienda estudiantil deberá contar con espacios dignos de habitabilidad, necesarios para el estudio, desarrollo integral en armonía y el esparcimiento del estudiante, que permita satisfacer sus necesidades básicas tales como: la cocina para la alimentación, sanitario para el aseo personal, el dormitorio para el descanso, entre otros, debiendo estar garantizada la privacidad del estudiante por parte del arrendador de vivienda estudiantil.

Obligación del arrendador

CCV

Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención espe­cial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arren­dada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arren­dado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arren­dada (C.C. art.1.585). Pero nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda

Artículo 22.—Obligación de los arrendadores. Los arrendadores deberán remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Obligación del arrendatario

De acuerdo con la Ley el arrendatario tiene dos obligaciones princi­pales: “1ª Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de conven­ción para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias”; y “2ª Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (C.C. art.1.592). Pero esa enumeración legal es incompleta porque omite la obligación de hacer las reparaciones locativas, de devolver la cosa arrendada, de cuidar de ella y de notificar al arrendador determinados hechos.

Relación con los terceros

Artículo 136.—Del ofrecimiento por un tercero. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado o apoderada mediante documento auténtico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación. En caso de ser persona jurídica, presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga mención del otorgamiento del poder y última declaración del Impuesto Sobre la Renta. Además de determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación, según lo establece la presente Ley

Duración del contrato de arrendamientocesion:

 Arrendamiento a tiempo determinado y a tiempo indeterminado:

Artículo 50.—De los contratos. El contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual, el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas en la presente Ley.

Artículo 51.—Duración de los contratos. Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.

El desalojo causales

Artículo 91.—Causas para el desalojo. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en

Cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunalrespectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para él previó.

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

PARÁGRAFO ÚNICO.—En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El

arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Artículo 92.—Demanda por falta de pago. El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.

Artículo 93.—Inhabitabilidad del inmueble. Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los órganos competentes la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecución deberá remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicación del afectado o afectada y su familia en un refugio temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva.

Procedimiento previo a la ejecución de desalojos

Artículo 12

Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre, la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y, cualquier otra persona que considere necesaria en resguardo y estabilidad de sus derechos.

Condiciones para la ejecución del desalojo

Artículo 13

Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial: 1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. SI esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6, 7 y 8 del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá precederse a la ejecución del desalojo.

2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar.

En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.

Ejecución material del desalojo

Artículo 14

Cuando hubiere de ejecutarse un desalojo, cumplidas las previsiones del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, la ejecución por ningún motivo podrá llevarse a cabo en horario nocturno, de madrugada, ni los días viernes, sábados o domingos.

Así mismo, el uso de la fuerza pública se requerirá sólo cuando sea estrictamente necesario, circunstancia que deberá certificar un Defensor Público con competencia en materia de defensa y protección del derecho a la vivienda, el cual deberá presenciar el desalojo y garantizar la protección de la dignidad del afectado y su familia.

El uso de la fuerza pública se hará en condiciones tales que garanticen el respeto y ejercicio pleno de los derechos humanos por parte del afectado y su grupo familiar. La fecha para la ejecución material del desalojo deberá ser notificada al afectado con un plazo previo de, al menos, noventa (90) días continuos.

Del retracto legalEn la ley de arrendamientos inmobiliarios

Retracto legal

Concepto:

Artículo 138.—Del retracto legal. El retracto legal arrendaticio es el derecho que

tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.

Notificación efectos

Requisitos de procedencia ejercicio del derecho y plazo

Artículo 139.—Lapso para ejercer el retracto legal. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.

Artículo 140.—De los supuestos para ejercer el retracto legal. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:

1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley

2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.

La Permuta

LA PERMUTA

DEFINICIÓN LEGAL

Articulo 1558. La permuta es un contrato por el cual una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella.

COMENTARIO CCV:

Permuta. De permutar. Acción y efecto de permutar una cosa por otra. Es el trueque de una cosa por otra; desde el punto de vista jurídico, el contrato queda figurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente la propiedad de dos cosas. Es el acuerdo de voluntades entre dos o mas personas, en que la prestación de una de las partes consiste en la obligación de transferir a la otra propiedad de una cosa cierta, condicionada a que ella, la otra parte, a su vez, le haga entrega de la propiedad de otra cosa cierta. De esto se evidencia lo bilateral y conmutativo de este contrato, por lo cual se promete una cosa o derecho a cambio de otra cosa o derecho.

EN EL DERECHO ROMANO.

Los romanos distinguieron el pacto producto del mero consentimiento, de los contratos sancionados y reconocidos por el derecho civil. Las formalidades eran las que proporcionaban fuerza obligatoria a los convenios.

El derecho romano contractualista es sustancialmente formalista por que al consentimiento de las partes debía adicionarse, para que del contrato se originase, una acción, el cumplimiento de las formalidades impuestas por el ordenamiento jurídico. Ya que las formalidades eran las que hacían producir eficacia al contrato y se consideraban como la verdadera causa civil de las obligaciones.

Como el formalismo constituía un obstáculo para la contratación; comenzó a decrecer, y la voluntad llega a asumir una posición clara dándose eficacia al consentimiento por si mismo, para que nacieran relaciones obligatorias, debido a la evolución jurídica se le dio validez al consentimiento y así con el desarrollo del trafico jurídico las relaciones entre particulares fueron dando lugar al nacimiento de otras convenciones que no entraban dentro del recinto de los contratos consagrados por el iuscivilis, lo que motivo a englobar aquellas relaciones contractuales que en un principio no engendraban obligaciones exigibles.

El nexun fue el primer contrato romano que se caracterizaba por las rígidas solemnidades que debían seguirse para su perfeccionamiento, como la pesada del cobre y la balanza y la presencia del librepiens y de los cinco testigos.

La Permuta también llamada contrato de cambio es un negocio innominado por el que las partes convienen, que una debe entregar a la otra una cosa y recibir de esta otra cosa en cambio.

Consiste en que una persona transfería a otra la propiedad de una cosa para que ésta a su vez le trasmitiera la propiedad de otras u otras.

Era una convención sinalagmática transmitente de manera reciproca del dominio o derecho de propiedad que el permutante va a ejercer sobre las cosas que adquiere como consecuencia del cambio, por tanto engendra obligaciones de dar, su conclusión tiene lugar cuando una de la partes a hecho entrega de una cosa con el objeto de que esta cumpla con una prestación de igual naturaleza.

La Escuela de los Sabinianos, en Roma, pretendió que la permuta debía subsumirse dentro de la compraventa, pues, en principio no debe haber obstáculo para que el precio consista propiamente en dinero o en cualquier otra cosa.

 CONCEPTO CONTRATO DE PERMUTA CCV:

Es el contrato bilateral y conmutativo(como la compra-venta) por el cual se promete una cosa o derecho a cambio de otra cosa o derecho. Se diferencia de la compra-venta en que no hay precio. Ambos contratantes son dueños de las cosas a permutarse. En la permuta regirán las disposiciones para la compra-venta, en lo que le sean aplicables.

SEGÚN GUILLERMO CABANELLAS:

En general trueque o cambio de una cosa por otra.

DOMINICI:

Dice pueden ser objetos de permuta las cosas muebles, corporales e incorporales, y  pueden permutarse muebles por inmuebles, corporales por incorporales, etc.

Las normas específicas de la permuta son las referentes a:

1. Permuta de la cosa ajena: Establecida en el artículo 1560 del Código Civil , según el cual el que ha recibido ya la cosa y prueba que el otro contratante no era dueño de la cosa dada en permuta solo queda obligado a devolver la que recibió y no queda obligado a dar lo que prometió.
2. Evicción de la cosa permutada: artículo 1501. El permutante que padecido evicción de la cosa que recibió, puede, a su elección, demandar la indemnización de perjuicios o repetir la cosa que dio. Esta disposición marca una diferencia con la venta, ya que en la venta quien sufre evicción solo puede obtener coactivamente una indemnización en dinero mientras que en la permuta puede optar entre exigir una indemnización en dinero o la repetición de la cosa.
3. Oponibilidad de la resolución de la permuta a los terceros.
La resolución del contrato conforme a lo establecido en los artículos 1560 y 1561, (permuta de la cosa ajena y evicción) no perjudica los derechos de terceros, antes del registro de la demanda en caso de inmuebles o antes del registro de a demanda si se trata de muebles.

CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO

·         La permuta es un contrato:

·          Traslativo de dominio: Sirve para transmitir la propiedad.

·         Principal: no depende de otro contrato

·         Bilateral. Se realiza entre dos o, mas personas.

·         Aleatorio por excepción. Instantáneo o de tracto sucesivo.

·          Consensual: El contrato se perfecciona por el mero consentimiento, aunque en algunos casos haga falta cumplir formalidades para hacer frente a las obligaciones que nacen del contrato (por ejemplo, escriturar un bien inmueble).

ANALOGÍA Y DIFERENCIA CON LA COMPRAVENTA

La permuta se perfecciona por el mero consentimiento de las partes de la misma manera que en el contrato de compraventa.

Se distingue de éste, porque en el contrato de venta la cosa es cedida a cambio de un precio establecido en dinero y en la permuta ninguna de las partes se obliga a pagar dinero, sino que ambas partes asumen la obligación de pagar precios en especie.
Otra distinción es que mientras que en la compraventa existen dos partes diferenciadas: comprador y vendedor, con distintas obligaciones, en la permuta las dos partes están en igualdad de condiciones.

En la venta quien sufre evicción solo puede obtener coactivamente una indemnización en dinero mientras que en la permuta puede optar entre exigir una indemnización en dinero o la repetición de la cosa.

En el caso de ausencia de regulación específica, la permuta se regula por las disposiciones establecidas para la compraventa.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

1. Transferir la propiedad de las cosas o derecho permutados.

2. Entregar la cosa.

3. Responder por los vicios ocultos.

4. Garantizar una posición pacifica.

5. Responder de la evicción

6. Pagar la parte que corresponda por Ley de los gastos de escritura y registro (salvo pacto en contrario).

7. Pagar los impuestos que correspondan por Ley.

EL TRUEQUE

Es el intercambio de objetos o servicios por otros objetos o servicios y se diferencia de la compraventa habitual en que no intermedia el dinero en líquido en la transacción. Al contrato por el cual dos personas acceden a un trueque se le denomina permuta.

Para que exista el trueque entre individuos, debe existir previamente el excedente (exceso de bienes que no necesitan consumirse), y dar lugar a la división del trabajo. Con la división del trabajo, aparece el trueque y la propiedad privada. Estas condiciones aparecen por primera vez en el neolítico con la aparición de la agricultura y la ganadería y el trabajo productivo.

EL NEXUM

Era la figura contractual en el derecho Romano. Si bien las referencias históricas son escasas y confusas, con lo que la opinión de los historiadores no es unánime, parece que por ese compromiso, el llamado nexum, el deudor o nexi cedía legal (e incluso con fórmulas rituales) poder de dominio sobre su persona al acreedor, fuera de efectos inmediatos o aplazados hasta el momento de quedar incumplida la deuda. Los nexi eran ciudadanos empobrecidos, en general plebeyos en tanto que carecían de otras redes de contención, que así se habían dado ellos mismos en prenda de acreedor.

Mandato Derecho Civil

El Mandato

Concepto: Es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a ejecutar uno o mas negocios por cuenta de otro que lo ha encargado de ello.

El mandato es el contrato mediante el cual una persona denominada  mandante encarga a otra denominada mandatario a realizar el desempeño de determinados actos jurídicos o negocios en su nombre o su representación

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Caracteres:

•  El mandato es unilateral y esta basada  en la confianza que tiene el mandante  en el mandatario y requiere de la aceptación del mandatario.
• El mandato por su naturaleza es gratuito pero nada obsta para que se convenga lo contrario entre las partes.
• El mandato puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.
• El mandato engendra obligaciones principales.

Clasificación:

Por la forma de manifestación de la voluntad del mandante, el mandato puede ser  expreso o tácito.

1. Es general o especial. General si solo se autoriza actos de administración, mas no de disposición o de gravamen. Es especial cuando es para un acto determinado, ejemplo. Para contraer matrimonio, para enajenar bienes, debiendo constar por escritura publica.
2. En cuanto a la forma puede celebrarse por escritura publica o por poder notarial y por acta ante el juez que conoce de la causa y también por carta.
3. El mandato puede ser gratuito o remunerado.

Capacidad:

Se precisa de la capacidad civil del ejercicio. La ley señala quienes no pueden ser mandatarios: el ciego y el sordomudo, existe una excepción ‘’si el mandato ha sido conferido a incapaz, este puede representar válidamente al mandante, pero no queda obligado para con el si no en los limites dentro de los cuales puede ser obligado como incapaz’’

Efectos frente a terceros del mandante con representación:

Si el mandatario actuo dentro de los limites del mandato. El acto cumplido por el mandatario en nombre del mandante produce efectos directamente en provecho y en contra de este ultimo.

Efectos de obligaciones personales del mandatario frente al mandante sobre relaciones externas del mandato. En principio, la obligacion que personalmente asuma el mandatario frente al mandate. Ejemplo de dar un determinado destino a los fondos provenientes de un acto objeto del mandante y el cumplimiento de esa obligacion, no afectan para nada las relaciones externas del mandato.

Efectos de los hechos ilicitos del mandatario en las relaciones externas. En principio, el mandante no responde frente a terceros del hecho ilicito del mandatario, que debe considerarse como extralimitacion del mandato que no compromete la responsabilidad del mandante. Sin embargo se pueden señalar tres excepciones: a) cuando el mandatario es dependiente o sirviente del mandante; b) cuando el hecho ilicito tengo como causa o con causa un hecho personal del mandante (p.ej sus instrucciones); y c) cuando se trata de simulacion o fraude pauliano del mandatario se equipara al del mandante. Pero las tres excepciones son solo aparentes.

Efectos de los vicios del consentimiento sobre las relaciones externas. Si la voluntad del mandatario esta viciada, el acto celebrado por este en nombre su mandante es anulable en beneficio del mandante (cc.art 1172, ap. 2º). Si en cambio esta viciada la volunta del mandante el acto es anulable siempre que el mandatario no haya hecho si no expresar la voluntad del mandante (cc. Art 1172, ap, 3º).

Efectos frente a terceros del mandato sin representacion. Cuadno el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene accion contra aquellos con quien ha contratado el mandatario, ni estos contra el mandante si no que el mandatario queda obligado directamente frente ha la persona con quien ha contratado, como si el negocio fuera suyo propio (cc. Art. 1691). En consecuencia, los unicos vicios del consentimiento que influyen en las relaciones externas son los que afectan la voluntad del mandatario o de la persona con quien este ha contratado.

Sustitucion del poder. El mandatario puede sustituir el poder que el mandante le ha conferido y luego revocar tal situacion, cuando lo crea conveniente. Si no tenia facultad para sustituir, el mandatario responde de la gestion del sustituto.

Extincion del mandato:

Ademas de las causas de extincion comunes a todos los contratos, existen causas especiales de extincion del mandato (cc. Art. 1704). En cuanto a las causas comunes solo vale la pena advertir que cuando el mandato tiene fijado untermino no debe interpretarse necesariamente que se trate de un termino extintivo del contrato, ya que frecuentemente solo señala el tiempo dentro del cual debe ejecutarse el mandato so pena de incurrir en retardo. Esto supuesto, comenzamos a considerar las causas especiales de extincion del mandato.

Se extinguen en los siguientes supuestos:

1. Revocacion del mandato.

A.      Por regla general el mandato, en su virtud de su carácter ‘’ intuito personae’’ puede ser revocado libremente por el mandante, aun cuando este pendiente un plazo fijado originalmente en el contrato. La revocacion ni siquiera requiere ser expresa. El propio legislador considera tacitamente revocado por el hecho de que el madante nombre nuevo mandatario para el mismo negocio y por tanto considera extinguido el mandato desde que se hace saber el nuevo nombramiento (cc. Art. 1708)

B.      Entre las partes, la revocacion dirigida al mandatario hace cesar inmediatamente y para lo futuro los efectos del mandato y muy especialmente en su caso el poder de representacion del mandatario.

C.      Frente a los terceros la revocacion de un mandato con representacion según hemos visto no perjudica al tercero que no ha tenido oportuno conocimiento de ella. Si se trata de un mandato sin representacion, la revocacion del mandato tampoco afecta al tercero porque los deberes y derecho de este son frente al mandatario con quian ha contratado.

D.      Mandato irrevocables.

a.       La revocabilidad del mandato puede ser excluidad por pacto entre las partes; pero dicha irrevocabilidad convencional tienes dos limites: siempre es posible revocar el mandato por culpa del mandatario y siempre es posible revocar el mandato general por tiempo indeterminado.

b.      La propia ley establece la irrevocabilidad del mandato que ha sido conferido en ejecucion de una obligacion del mandante frente al mandatario (cc. Art. 1705)

c.       Cuando el mandato es irrevocable su revocacion no lo extingue.

d.      Puede pactarse sin que ello implique irrevocabilidad que el mandante pague una indennizacion al mandatario en caso de revocacion.

2. Renuncia del mandato.

a.       Por regla general el mandato en virtud de su carácter ‘’ intuito personae’’ respecto de ambas partes, puede ser renunciado por el mandatario, sea en forma expresa o tacita.

b.      Efectos de la renuncia. La renuncia extingue el mandato desde que se notifica al mandante; pero si esta lo perjudica, el mandatario debe indennizarlo, a menos que no pueda continuar en el ejercicio del mandato sin sufrir un perjucio grave (cc. Art. 1709).

c.       Irrenunciabilidad del mandato. Las partes pueden convenir en que el mandato sea irrenunciable; en tal caso, aunque la renuncia siempre lo extingue, crea la obligacion para el mandatario de indennizar al mandante incluso fuera de los casos previstos en el art 1709 del Codigo Civil.

3. Muerte de cualquiera de las partes.

A.      En caso de muerte del mandante:

a.       Son validos los contratos celebrados posteriormente por terceros de buena fe por el mandatario que ignoraba el hecho de la muerte  (cc. Art. 1710); y b) el mandatario esta obligado a terminar el negocio ya empezado en la epoca de la muerte del mandante, si hay peligro en la demora (cc. Art 1711).

b.      En caso de muerte del mandatario sus herederos, si tienen conocimiento del mandato deben avisar al mandante y proveer entre tanto a lo que exijan las circunstancia en interes de este(cc. Art. 1712).

c.       Por ultimo, la muerte de uno de los mandantes o uno de los mandatarios, salvo pacto en contrario deja subsistente el mandato respecto a los demás

4. Interdiccion de cualquiera de las partes.

Tambien en razon del carácter ‘’intuitu personae’’ del mandato se comprende que lo extinga la interdiccion de una de las partes, sin embargo debe observarse que:

1. La norma puede ser descartada por la voluntad de las particulares.
2. La interdiccion no extingue el mandato otorgado por la ejecucion de una obligacion del mandante para el mandatario (cc. Art. 1705). Si el entredicho es el mandatario, el mandato podra ser ejercido por su representante legal.
3. En todo caso, el acto celebrado por el mandatario con un tercero de buena fe es vale (argum. Cc. Art. 1710), no obstantela interdiccion de las partes.
4. Salvo pacto en contrario, la interdiccion de uno d elos mandantes o de los mandantes o mandatarios, deja subsistente el mandato para los demas.

5. Inhabilitacion de cualquiera de las partes.

 Por las  mismas razones, el mandato se extingue por inhabilitacion de una las partes, si tiene por objeto un acto que no podria este ejecutar por si, sin asistencia de un curador. Sin embargo, debe observarse que:

1. La norma tiene carácter supletorio.
2. Aunque no lo diga (inexplicablemente) la ley (cc. Art. 1705), creemos que la inhabilitacion no extingue el mandato conferido en ejecucion de una obligacion del mandante frente al mandatario, ya que no puede producir tal efecto a la inhabilitacion cuadno no lo produce la interdiccion.
3. El acto celebrado por el mandatario con un tercero de buena fe es valido, no obstante la inhabilitacion (argum. Cc. Art. 1710).
4. La inhabilitacion de uno de los mandantes o de los mandatarios, en principio no extingue el mandanto respecto a los demas.

6. Quiebra o cesión de bienes de cualquiera de las partes.

la quiebra o cesion de bienes de cualquiera de las partes deja a la otra sin garantia de poder efectivo los derechos que ha su favor puedan surgir del mandato o de su ejecucion. En consecuencia, es logico que el legislador haya dispuesto la extincion del mandato por tal circunstancia. Sim embargo debe observarse que:

a.       La norma es supletoria

b.      La quiebra o cesion de bienes tampoco extingue el mandato conferido al mandatario en cumplimiento de una obligacion de mandante (cc. Art. 1705).

c.       El acto realizado por mandatario ignorando la quiebra o cesion de bienes es valido, con tal de que haya contratado un tercero de buena fe 8cc. Art. 1710).

d.      En caso de pluralidad del mandante o mandatarios, la quiebra o cesion de bienes de uno de ellos no implica la extincion del mandato respecto a los demas.

El mandato es especial para un negocio o para ciertos negocio solamente o general para todo los negocios del mandante art 1688 cc.

El mandato concebido en terminos generales no comprende mas que los actos de administracion. Para poder transigir, enagenar, hipotecar o ejecutar cualquier otra acto  que exceda de la administracion ordinaria el mandato debe ser expreso art 1689 cc.

El mandatario no puede exceder de los limites fijados en el mandato. El poder para transigir no envuelve el de comprometer art 1690 cc.

De las obligaciones del mantario.

El mandatario esta obligado a ejecutar el mandato con la deligencia de un buen padre de familia art 1692 cc.

El mandatario no solo responde del dolo, si no tambien de la culpa de la ejecucion del mandato art 1693 cc.

Todo mandatario esta obligado a dar cuenta de sus operaciones, y ha abonar al mandate cuanto haya recibido en virtud de mandato, aun cuadno lo recibido no se debiera al mandante art 1694 cc.

El mandatario responde de aquel en quien ha sustituido su gestion:

1. Cuadno no se le dio poder para sustituir
2. Cuando el poder para sustituir ha sido conferido sin designacion de persona, responde solamente de la culpa cometida en la eleccion y en las instrucciones que necesariamente debio comunicar al sustituto art 1695 cc.

El mandatario debe interes de las cantidades que aplico a uso propio, desde el dia que lo hizo y de las que aparezcan deber desde que se ha constituido en mora art 1696 cc.

El mandatario que contratando como tal ha dado a la parte con quien contrata conocimiento de las facultades que se le hayan conferidos, no es responsables para ella de lo que haya hecho fuera de los limites del mandato, a menos que se haya obligado personalmente.

De las obligaciones del mandante:

El mandante debe cumplir todas las obligaciones contraidas por el mandatarios dentro de los limites del mandato art 1698 cc.

El mandante debe reembolsar al mandatario los avances y los gastos que este haya hecho para la ejecucion del mandato, y pagarle su salrio si lo ha prometido art 1699 cc.

El mandante debe indennizar al mandatario de las perdidas que este hay sufrido ha causa de su gestion, si no se le puede imputar culpa alguna art 1700 cc.

El mandate debe al mandatario los interes de las cantidades que este ha avanzado a contar del dia en que se hayn hecho los avances art 1701 cc.

El mandatario podra tener en garantia las cosas que son objeto de mandato, hasta que el mandante cumpla con las obligaciones de que tratan los tres articulos anteriores.

Sin embargo, el mandante podra sustituir las garantias por otros bienes o pedir que se la limite a cuyo  efecto ocurrira al juez primera instancia de la jurisdiccion, quien ordenara la citacion del mandatario art 1702 cc.

Si el mandato se ha conferido por dos o mas personas para un negocio comun, cada una de ellas es responsables solidariamente al mandatario de todos los efectos del mandato art 1703.

De la extincion del mandato.

El mandato se extingue:

1. Por revocacion.
2. Por la renuncia del mandatario.
3. Por la muerte, interdiccion, quiebra o cesion de bienes del mandante o mandatario.
4. Por la inhabilitacion del mandante o mandatario, si el mandato tiene por objeto actos que no podria ejectutar por si, sin asistencia del curador art 1704 cc.

En los casos indicados en los numeros 1 y 3 del articulo presedente, no se extingue el mandato cuando haya sido conferido en ejecucion de una obligacion del mandante para con el mandatario art 1705 cc.

El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera, y con peler al mandatario a la devolucion del instrumento que contenga la prueba del mandato art 1706 cc.

La revocacion del mandato notificada solamente al mandatario, no puede perjudicar a terceros que, ignorando la revocacion, han contratado de buena fe al mandatario, salvo al mandante su recurso contra al mandatario art 1707 cc.

El nombramiento del nuevo mandatario para el nuevo negocio produce la revocacion del anterior, desde el dia en que se hace saber el nuevo nombramiento art 1708.

El mandatario puede renunciar al mandato notificandolo al mandante.

Si la renuncia perjudica al mandate debe indennizarsele por el mandatario, a menos que este no pueda continuar en ejercicio del mandato sin sufrir un perjuicio grave art 1709 cc.

Loque hace el mandante en nombre del mandatario ignorando la muerte de este, o una de las otras causas que hacen cesar el mandato es valido, con tal que aquellos con los que ha contratado hayn `procedido de buena fe art 1710 cc.

El mandatario esta obligado ha terminar el negocio ya comenzado en la epoca de la muerte del mandante si hay peligro de la demora art 1711 cc.

En caso de muerte del mandatario sus herederos, si tienen conocimiento del mandato, deben avisar al mandante y proveer entre tanto a lo que exijan las circunstancia en interes de este art 1712 cc.