Contrato
de arrendamiento:
El arrendamiento
Concepto:
Según el Código Civil
venezolano “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes
contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble,
por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar
aquélla” (C.C. art.1.579).
La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y, la
otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.
Caracteres:
Artículo 2º—Carácter estratégico y de interés público. La
presente Ley es de carácter estratégico, en el marco de la garantía integral y
efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de
interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los
arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o
residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia las
medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas
las familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a una
vivienda y hábitat en condiciones dignas que humanice las relaciones
familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitución de
la República y la ley.
Clasificación:
El
arrendamiento es un contrato:
Ø Bilateral.
Ø Oneroso.
Ø Consensual.
Ø Que origina obligaciones principales.
Ø De tracto sucesivo, y
Ø Obligatorio en el sentido de que
no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.
Inmuebles sujetos a la norma de la ley
Artículo 6º—Ámbito de aplicación. Las normas contenidas
en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se
aplicarán en todo el territorio de la República. A tal fin, los arrendamientos
o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación,
residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden,
quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley
Inmuebles exentos de la regulación
Artículo 8º—Excepción del ámbito de aplicación. Quedan
exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o
subarrendamiento de:
1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
2. Las fincas rurales.
3. Los fondos de comercio.
4. Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos,
inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás
establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes
especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente.
5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo
de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras
distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o
por partes.
La fijación de los cánones de arrendamiento
Artículo 42.—Cobro del canon de arrendamiento. El
arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento,
que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá
acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que
éstos o éstas deben cancelar dicho canon.
Artículo 77.—De la fijación del canon. La fijación de los
cánones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1 de la
presente Ley, estará basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el
cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble
determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a
través de resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.El
Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos
en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
Artículo 78.—Fórmula para la fijación del canon. Obtenido
el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artículos precedentes,
se debe aplicar la siguiente fórmula;
CA = (VI/12) x %RA
En donde:
1. CA = valor del canon de arrendamiento.
2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido
en el artículo 73 de la presente Ley.
3. % RA = el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo
a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley.
Condiciones de la relación
arrendaticia
Artículo 60.—De las condiciones de habitabilidad. La
vivienda estudiantil deberá contar con espacios dignos de habitabilidad,
necesarios para el estudio, desarrollo integral en armonía y el esparcimiento
del estudiante, que permita satisfacer sus necesidades básicas tales como: la
cocina para la alimentación, sanitario para el aseo personal, el dormitorio para
el descanso, entre otros, debiendo estar garantizada la privacidad del estudiante
por parte del arrendador de vivienda estudiantil.
Obligación del arrendador
CCV
Por la naturaleza del
contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador está obligado a
entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al
fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce
pacífico de la cosa arrendada (C.C. art.1.585). Pero nada impide que, dentro de
los límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan
dichas obligaciones.
Ley para la regularización
y control de los arrendamientos de vivienda
Artículo 22.—Obligación de los arrendadores. Los
arrendadores deberán remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
Obligación del arrendatario
De
acuerdo con la Ley el arrendatario tiene dos obligaciones principales: “1ª
Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para
el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para aquél que
pueda presumirse, según las circunstancias”; y “2ª Debe pagar la pensión de
arrendamiento en los términos convenidos (C.C. art.1.592). Pero esa enumeración
legal es incompleta porque omite la obligación de hacer las reparaciones
locativas, de devolver la cosa arrendada, de cuidar de ella y de notificar al
arrendador determinados hechos.
Relación con los terceros
Artículo 136.—Del ofrecimiento por un tercero. Cuando un
tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en
nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado o apoderada mediante
documento auténtico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha
de presentación. En caso de ser persona jurídica, presentar el acta
constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga mención del
otorgamiento del poder y última declaración del Impuesto Sobre la Renta. Además
de determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación,
según lo establece la presente Ley
Duración del contrato de
arrendamientocesion:
Arrendamiento a tiempo determinado y a tiempo
indeterminado:
Artículo 50.—De los contratos. El contrato de
arrendamiento, es aquel mediante el cual, el arrendador se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de
manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá
cumplir con las formalidades establecidas en la presente Ley.
Artículo 51.—Duración de los contratos. Los contratos de
arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, los cuales podrán ser
renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria. Pudiendo el
arrendatario o arrendataria manifestar antes de la culminación del lapso, su
voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar
indemnizaciones o cánones restantes.
El desalojo causales
Artículo 91.—Causas para el desalojo. Sólo procederá el
desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se
fundamente en
Cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario
o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa
justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o
propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos
hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya
destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la
conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el
consejo comunalrespectivos, o por el hecho de que el arrendatario o
arrendataria haya cambiado el uso o destino que para él previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al
inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o
efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en
la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule
la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el
Comité Multifamiliar de Gestión.
PARÁGRAFO ÚNICO.—En el caso de desalojo establecido en el
numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente
ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará
que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años.
El
arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con
por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de
contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo
que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el
ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales
distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.
Artículo 92.—Demanda por falta de pago. El arrendatario o
arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo
anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine
que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o
arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta
Ley.La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal
efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta
podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta
suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como
extemporáneo.
Artículo 93.—Inhabitabilidad del inmueble. Cuando el
desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los órganos competentes
la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la
ejecución deberá remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicación del afectado o afectada y
su familia en un refugio temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda
digna definitiva.
Procedimiento previo a la ejecución de
desalojos
Artículo 12
Los funcionarios judiciales estarán obligados a
suspender, por un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a
ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en
fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre, la posesión
legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto
en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por
el desalojo y, cualquier otra persona que considere necesaria en resguardo y
estabilidad de sus derechos.
Condiciones para la ejecución del
desalojo
Artículo 13
Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el
funcionario judicial: 1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de
desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u
acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor
público en materia de protección del derecho a la vivienda. SI esto no hubiere
ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos
5, 6, 7 y 8 del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo
cumplimiento no podrá precederse a la ejecución del desalojo.
2. Remitirá al Ministerio competente en materia de
hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo
Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional
definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste
manifestare no tener lugar donde habitar.
En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin
que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un
derecho de interés social e inherente a toda persona.
Ejecución material del desalojo
Artículo 14
Cuando hubiere de ejecutarse un desalojo, cumplidas las
previsiones del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, la ejecución
por ningún motivo podrá llevarse a cabo en horario nocturno, de madrugada, ni
los días viernes, sábados o domingos.
Así mismo, el uso de la fuerza pública se requerirá sólo
cuando sea estrictamente necesario, circunstancia que deberá certificar un
Defensor Público con competencia en materia de defensa y protección del derecho
a la vivienda, el cual deberá presenciar el desalojo y garantizar la protección
de la dignidad del afectado y su familia.
El uso de la fuerza pública se hará en condiciones tales
que garanticen el respeto y ejercicio pleno de los derechos humanos por parte
del afectado y su grupo familiar. La fecha para la ejecución material del
desalojo deberá ser notificada al afectado con un plazo previo de, al menos,
noventa (90) días continuos.
Retracto legal
Concepto:
Artículo 138.—Del retracto legal. El retracto legal
arrendaticio es el derecho que
tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse,
en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad,
en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier
otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento.
Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir
con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según
sea el caso.
Notificación efectos
Requisitos de procedencia ejercicio
del derecho y plazo
Artículo 139.—Lapso para ejercer el retracto legal. El
derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido
por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días
hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la
negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento
público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada
del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los
notificados.
Artículo 140.—De los supuestos para ejercer el retracto
legal. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto
previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los
siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos
establecidos en el artículo 132 de la presente Ley
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare
inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas
inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.
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